بحران مسکن و سیاست‌های مالی دولت

مریم محمدی

در میان انبوه اخبار سیاسی که هنوز حوادث بعد از انتخابات ریاست جمهوری در ایران را بررسی می‏کنند، به مرور، اخباری در ارتباط با دیگر حوزه‏های زندگی اجتماعی مردم، به صفحات روزنامه‏ها و رسانه‏ها راه پیدا می‏کند.

آقای محمد رضا بهزادیان، کارشناس اقتصادی و رییس سابق اتاق بازرگانی تهران، در این باره معقتد است:

در آن نوع وام‏هایی که در آمریکا داده شده بود و بحران مسکن باعث انتقال بحران به نظام بانکی، نظام پولی و موسسات اعتباری شد، در ایران صدق پیدا نمی‏کند.

جهت مقابل این است که در ایران چون راهی برای فعالیت وجود ندارد، عمدتاً پول‏های سرگردان جذب بخش مسکن می‏شود و تجربه‏ی سرمایه‏گذاران نیز در طول تاریخ این بوده است که مسکن در زمان‏هایی رکود داشته، ولی هیچ موقع مثل بقیه‏ی بخش‏های اقتصادی که عملاً نزول‏های شدید هم داشته باشد، نبوده است.

بنابراین، گرایش عمومی مردم، سرمایه‏گذاری در بخش مسکن است و هر نوع رکودی در بخش مسکن، عملاً اثر می‏کند و این رکود در همه‏ی بخش‏های اقتصادی کشور حاصل می‏شود.

به این ترتیب، مشکل فعلی مسکن در ایران، ارتباط مستقیمی با ماهیت این بحران در جهان ندارد؟

البته، در زیربخش‏هایش ارتباطاتی دارد. به این دلیل که در سال‏های اخیر، ایرانیان در بخش مسکن در جاهایی مانند دبی و سایر نقاط دنیا سرمایه‏گذاری کرده‏ بودند و وقتی مسکن در دنیا سقوط کرد، آنان مجبور شدند برای پرداخت اقساط املاکی که خارج از ایران دارند، پول را جمع و از ایران خارج کنند.

به این دلیل بخشی از بحران نقدینگی در ایران، شامل آن می‏شود و وقتی در ایران بحران نقدینگی به وجود آمده، چون عمده‏ی نقدینگی ایران هم در بخش مسکن می‏چرخیده است، به این شکل در بخش مسکن در ایران تأثیر گذاشته است.

محمد‌رضا بهزادیان، فعال اقتصادی و رییس سابق اتاق بازرگانی تهران / عکس: کارگزارن

به نظر شما، سیاست‏هایی که دولت برای بهبود این بخش از اقتصاد، می‏تواند به کار بگیرد، چه باید باشد؟

این مسأله همیشه در بخش مسکن ما بوده است که با وجودی که افراد فاقد مسکن در کشور زیاد داریم، در نظام بانکی ما اعتبار زیادی برای تهیه‏ی مسکن داده نمی‏شود. وام بانکی برای بنای مسکونی، کم‏تر از سی‏درصد است. در حالی که در تمام دنیا، به طور متوسط، هفتاد درصد آن وام بانکی است.

اگر دولت میزان وامی که برای ساخت و ساز مسکن یا در مرحله‏ی بعدی برای خرید مسکن می‏دهد، افزایش بدهد، این بخش از اقتصاد می‏تواند کاملا شروع به رشد کند.

با توجه به این‌که اشاره کردید که نقدینگی در ایران، عمدتاً متوجه بازار مسکن می‏شود، آیا این کار بیشتر کمک نمی‏کند که سرمایه‏ها از همه جا، باز به بخش مسکن سرازیر شود و شرایطی شبیه غرب در ایران پیش بیاید؟ و گذشته از آن، در بخش‏های تولیدی دیگر به کار گرفته نشود؟

خیر، ما در ایران آن‏قدر محتاج مسکن داریم که آن بحران به این زودی‏ها اتفاق نمی‏افتد. از سوی دیگر، ما در ایران تولید به آن معنا نداریم، بخش تولیدی نداریم. البته دولت اگر بتواند کاری کند که سرمایه‏ها متوجه بخش‏های تولیدی بشوند که زایش سرمایه هم در آن اتفاق بیفتد، خیلی بهتر است.

ولی چون اقتصاد ایران، عمدتاً در همه‏ی این سال‏ها رنجور بوده است و بخش تولیدی‏اش کاری نمی‏کرده است، برای گذر از این دوران رکود، اشکالی هم ندارد که بخش مسکن را تقویت کرد و اقتصاد را از بخش مسکن آن فعال کرد.

هروقت دولت توانست در بخش‏های دیگر، امنیت سرمایه‏گذاری ایجاد کند، طبیعی است که بعد از مدتی می‏تواند وامی را که به بخش مسکن می‏داد، کم کند و تعادل را حفظ کند.

این وام در اختیار چه کسانی باید قرار بگیرد؟ سازندگان یا خریداران مسکن؟

عموماً گرایش دولت ایران به سازندگان بوده است. ولی بالاخره، نهایتاً وقتی که مسکن تولید می‏شود، اگر خریداران توان خرید نداشته باشند و به آن‏ها وام هم داده نشود، همین رکود امروز پیش می‏آید که مسکن روی دست تولید کننده می‏ماند.

بنابراین، ممکن است بتوان در ابتدا به سازنده وام داد، ولی در انتها هم باید این وام قابل انتقال به مصرف کننده باشد.

اظهارات یکی از صاحبان بنگاه‏های معاملات ملکی در شهرک غرب تهران، متوجه بخش‏هایی از صحبت‏های آقای بهزادیان است:

البته، عده‏ای هستند که ناچارند و برای خرید می‏آیند. ولی در مجموع، بازار خرید مسکن تعریفی ندارد.

به نظر شما، مشکل کجاست؟

مشکل در بی‏پولی است. مردم که پول نداشته باشند، قادر نیستند خرید کنند. اگر آن‏ موقع هم انجام می‏شد، چون پول‏ها تماماً در دست سرمایه‏داران بود، می‏آمدند پنجاه واحد، هشتاد، صد، دویست واحد و شاید هم بیشتر می‏خریدند، نه اجاره می‏دادند و نه می‏فروختند.

در نتیجه قیمت را بالا می‏بردند. حالا هم که دیگر خرید نمی‏کنند، حالت رکودی که در اثر بی‏پولی به وجود آمده است. بانک هم که پول نمی‏دهد و شرایط خاصی برای وام در نظر گرفته است.

فکر نمی‏کنید، اعطای وام به خریداران بتواند به این مسأله کمک کند؟

در رابطه با ملک‏های کوچک ممکن است کمک ‏کند. چون وام ده، پانزده میلیون تومانی برای ملک‏هایی که فرض کنید دویست یا چهارصد میلیون تومان ارزش آن است، این وام نمی‏تواند موثر باشد. برای ملک‏های کوچک چهل پنجاه متری، به خصوص در جنوب شهر، خوب است. اگر این کار را بکند و وام را با درصد پایین در اختیار مردم قرار بدهد، می‏تواند مثمر ثمر واقع شود.

دکتر فریدون خاوند، استاد دانشگاه / عکس: دویچه‌وله

آقای فریدون خاوند، استاد اقتصاد در دانشگاه پاریس معتقد است:

البته بحران مسکن، به نوعی، جهانی است. منتها آن‏چه در ایران می‏گذرد، ارتباط مستقیمی با این قضیه ندارد. شاید ارتباط غیرمستقیم بتوان برقرار کرد، ولی ارتباط مستقیم ندارد.

پس مشکل در کجاست؟

بحران مسکن در ایران، ارتباط تنگاتنگی با سیاست‏های بانک مرکزی ایران دارد که به دلایل آشکار از حدود یک سال و نیم پیش، در دوره‏ی طهماسب مظاهری، در زمینه‏ی کم کردن نقدینگی، به اجرا گذاشت.

آقای مظاهری با توجه به این‌که رشد نقدینگی در ایران بسیار زیاد بود و بخش بزرگی از این نقدینگی هم روانه‏ی بازار مسکن می‏شد، تصمیم گرفت برای مبارزه با تورم، رشد نقدینگی را متوقف کند و به اصطلاح خودش، خزانه‏ی بانک مرکزی را سه قفله کرد.

این مسأله، البته موثر واقع شد، به دلیل این‌که نرخ تورم در ایران که به شدت زیاد بود، تا اندازه‏ای کاهش پیدا کرد. منتها روی دیگر سکه این است که در همان حال، رکود را افزایش داده و در حال حاضر رکود شدید در بخش مسکن، به رکود عمومی در اقتصاد ایران دامن زده و آن را شدت بخشیده است.

از آقای خاوند می‏پرسم که آیا مانند آقای بهزادیان، فکر نمی‏کنند که اعطای وام به خریداران مسکن، راه‏گشاتر باشد؟

بله، وام مسکن در ایران به گستردگی وام مسکن در اروپا و آمریکا نیست. به این شکل، نمونه‏ها و مثال‏های هست که نشان بدهد برخی از قشرهای اجتماعی می‏توانستند کم و بیش، تا اندازه‏ای، به وام مسکن دست‏رسی پیدا کنند. به علاوه، قیمت مسکن آن‏قدر بالا نرفته بود که شمار زیادی از نیازمند‏ان مسکن، نتوانند به مسکن دست‏رسی پیدا کنند.

صاحب بنگاهی در جنوب شهر نیز از وضعیت قدرت خرید دهک‏های پایین جامعه می‏گوید:

بازار مسکن رکود زیادی دارد، قدرت خرید مردم هم پایین است، چرا که همه چیز دست به دست هم داده و کل بازار در همه‏ی زمینه‏ها راکد و ساکن است. به دنبال این رکود، فروشندگان مجبورند با قیمت پایین بفروشند و آن‏هایی که خریدارند، پولی در دست دارند یا ملکی داشته‏اند، فروخته‏اند، می‏توانند با قیمت پایین خریداری کنند.

در بخش شمالی شهر، گویا خرید و فروش خیلی متوقف است، اما گفته می‏شود که در جنوب شهر، خرید و فروش هنوز صورت می‏گیرد.

نه، نه، خیلی کم!

آقای خاوند در توضیح این وضع می‏گویند:

درست است که به دلایل رکود، قیمت مسکن پایین آمده، ولی این پایین آمدن، هنوز به آن اندازه‏ای نیست که به قشرهای خیلی زیادی که نیازمند مسکن هستند، اجازه بدهد مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند.

به این ترتیب، آیا باید به دوران قبل از آقای مظاهری و اعطای وام‏های بسیار، برگشت یا خیر محدود کردن هنوز چاره‏ی کار است؟

کسانی هستند که در حال حاضر درخواست می‏کنند برای پایان دادن به این قضیه، اعطای وام مسکن در ایران، دوباره گسترش پیدا کند. به خصوص از این لحاظ که مسکن در ایران نقش بسیار مهمی در اقتصاد دارد. واحدهای زیاد تولیدی در پیوند با مسکن هستند؛ واحدهایی مانند آهن، فولاد، شیشه و مصالح ساختمانی در پیوند با مسکن فعالیت می‏کنند و الان همه‏ی این‏ها از نفس افتاده‏اند.

این مسأله، به احتمال قریب به یقین، بر نرخ رشد اقتصادی ایران در سال جاری، به شدت تأثیر می‏گذارد. شمار بیکاران که به شدت افزایش پیدا می‏کند، در عین حال، در رابطه با همین بحران مسکن هم هست. بنابراین، پیشهاد می‏کنند پرداخت وام مسکن از سر گرفته شود.

منتها این مسأله با دو مانع بزرگ روبرو است؛ یکی مانع سیاسی است چرا که دولت دهم برای متشکل کردن تیم خود، به خصوص تیم‏ اقتصادی‏اش و اتخاذ سیاست لازم در این زمینه، در پیوند با بانک مرکزی، با مشکلات زیادی روبه‌رو است.

دلیل اقتصادی آن هم این است که ترس از بازگشت دوباره‏ی تورم شدید، بر تصمیم‏گیری‏ها دولت سنگینی می‏کند و کسانی در بانک مرکزی در مقابل این ‏گونه تصمیم‏ها مقاومت می‏کنند. بنابراین، هنوز مسأله‏ی به راه انداختن دوباره‏ی وام مسکن حل نشده و نیاز به زمان دارد.