یک مسکن تازه برای بحران مسکن

شراگیم علیپور

با اینکه محمدرضا باهنر، نایب رییس مجلس هفتم و از موثرترین چهره‌های اصولگرایان وعده داده بود تا این جریان سیاسی که دولت و مجلس را در اختیار دارد، پروژه حل مشکل مسکن را در سال 86 در دستور کار قرار دهد، اما دو ماه از نیمه دوم سال 86 گذشته و همچنان این مشکل پابرجاست.

اکنون گرانی مسکن و افزایش بی سابقه اجاره بها به معضلی حل نشدنی تبدیل شده است. تا آنجا که حتی در گزارش‌های بانک مرکزی ایران درباره شاخص تورم، مهم‌ترین دلیل بیدارشدن دوباره غول تورم، افزایش قیمت مسکن و رشد نرخ اجاره بها عنوان شده است.

بی‌فایده است
این‌‌ها در حالی اتفاق افتاده که دولت و مجلس هردو با ارایه لایحه و طرحی درصدد کنترل اوضاع در بازار پرتلاطم و پرنوسان مسکن هستند.

محتوای این لوایح و طرح‌ها با انتقادها و مخالفت‌های بسیاری در میان کارشناسان و فعالان بازار مسکن ایران همراه است، اما حتی با فرض موثربودن این لوایح و طرح‌های قانونی نمی‌توان نسبت به تاثیر آنها در آینده‌ای نزدیک خوشبین بود.

محمد غرضی، رييس سازمان نظام مهندسي بر این باور است که قيمت‌گذاري مسكن امري اقتصادي است و چون جريان اقتصادي كشور با تورم‌هاي زياد روبه‌رو است، قيمت مسكن با تصويب طرح‌ها و لوايح مختلف پايين نمي‌آيد.

او به ایسنا می‌گوید: دولت‌ها و مجالس مختلف در سال‌هاي گذشته، طرح‌ها و لوايحي را براي توسعه و ارزان شدن مسكن تصويب كردند و در اين زمينه بسيار فعال بودند اما اين كار هرگز به پايين آوردن قيمت مسكن منجر نشده است.

از دیدگاه بسیاری از کارشناسان اقتصادی، مهم‌ترین دلیل رشد سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره بها در ایران به هجوم نقدینگی سرگردان به این بازار مربوط می‌شود.

سرمایه‌گذاران برای جبران کاهش ارزش سرمایه‌های خود در شرایط تورمی، حرکت سرمایه‌های خود را به سوی این بازار به عنوان بازاری امن و کم ریسک سوق داده اند. از این رو انگیزه‌های سفته بازی و نگاه سرمایه‌ای به مسکن در ایران باعث شده است تا این بخش از اقتصاد با بحران رشد بی رویه قیمت‌ها روبروشود.

خروج از بایگانی
شاید همین دلیل باعث شده تا شورای شهر تهران مصوبه‌ای را به یاد آورد که از سال 82 تاکنون در انتظار اجرابه سر می‌برد. شهرداری تهران که مسوولیت آن را در آن زمان محمود احمدی نژاد برعهده داشت، هرگز آیین نامه اجرایی این مصوبه را تهیه نکرد تا مصوبه شورای دوم شهرتهران جنبه اجرایی به خود بگیرد.

مصوبه‌ای که بر اساس آن صاحبان واحدهای مسکونی خالی و اراضي و املا‌ك بلا‌استفاده شهري باید مالیات و عوارضی معادل بیست درصد قیمت معاملاتی املاک خود را به عنوان عوارض به شهرداری بپردازند.

این مصوبه چیزی شبیه به طرحی است که نمایندگان مجلس درفروردین ماه امسال به صحن آوردند، اما نتوانستند موافقت نمایندگان را برای تصویب آن بگیرند.

موافقان آن طرح، تصویب طرح را عاملی برای عرضه بیشتر مسکن‌های خالی به متقاضیان و کاهش قیمت‌ها می‌خواندند و مخالفان این طرح را مغایر با احترام به مالکیت خصوصی افراد و عاملی تازه برای واردآوردن شوکی دیگر به بازار مسکن ارزابی می‌کردند.

آب، برق، گاز و تلفن به دنبال واحدهای خالی
اما گذشته از آثار مثبت و منفی این تصمیم که حال شورا و شهرداری تهران بدون دخالت دولت و مجلس به دنبال اجرای آن هستند، مشکل شناسایی واحدهای خالی، تعیین ارزش معاملاتی این واحدها، ضمانت اجرای این طرح و نحوه وصول این عوارض و مالیات است که به نظر می‌رسد مجموعه این عوامل این طرح را نیز به بن بست برساند.

این مشکلات باعث خواهدشد تا هدف اصلی و منظور طراحان این طرح که عرضه واحدهای خالی به متقاضیان برای افزایش عرضه مسکن و در نتیجه کاهش قیمت‌هاست تامین نشود.

نداشتن بانک اطلاعاتی به‌هنگام و جامع از ساختمان‌ها و واحدهای مسکونی مهم‌ترین مانع بر سر اجرای این طرح خواهدبود، کمااینکه از اظهارات نمایندگان طراح طرح مشابه شورا و شهرداری در مجلس چنین برمی‌آید که حتی طراحان طرح مجلس نیز آماری یکسان در دست ندارند.

غلامرضا مصباحی‌مقدم نماینده تهران تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه را در حدود 600 هزار واحد اعلام می‌کند، حال آنکه موسی الرضا ثروتی، دیگر نماینده مجلس، تعداد این واحدها در شهر تهران را بیش از 250 هزار واحد می‌داند.

در طرح نمایندگان مجلس شناسایی واحدهای مسکونی خالی، برعهده شهرداری‌ها بود تا با شناسایی واحدهای مسکونی خالی اطلاعات مربوط را در اختیار سازمان امورمالیاتی قرار دهند. همچنین ادارات برق، آب، گاز و مخابرات نیز موظف به همکاری برای شناسایی خانه‌های خالی بودند.

در مصوبه شورای شهر تهران، تشخيص اين‌گونه اراضي و املا‌ك با گزارش ماموران شهرداري ممکن است که به گفته خسرو دانشجو، سخنگوی شورای شهر تهران، پس از الصاق سه اخطار قانوني به فواصل يك ماه از هم در محل مذكور كميسيوني به رياست شهردار و با عضويت معاونان شهرسازي و معماري، فني و عمراني و رئيس ناحيه شهرداري منطقه ذي‌ربط راي صادره با تسليم به مالك يا مالكان و يا الصاق در محل از تاريخ ابلا‌غ قابل اجرا خواهد بود.


سخنگوي شوراي شهر تهران درباره ضمانت اجراي اين مصوبه و نحوه تشخيص املا‌ك و اراضي خالي در شهر گفت: شناسايي واحدهاي مسكوني و مجتمع اداري و تجاري خالي براي شهرداري كار سختي نبوده و كاملا‌ قابل تشخيص هستند، البته قبوض آب و برق و ساير خدمات مربوط به اين واحدها نيز به شناسايي آنها كمك مي‌كند.

سخنگوي شوراي شهر تهران افزود: در صورت اعتراض مالك يا مالكان به نحوه تشخيص، موضوع در كميسيون مركزي شهرداري تهران، متشكل از دو عضو شوراي شهر تهران و معاون معماري و شهرسازي شهرداري تهران كه ماهانه تشكيل جلسه مي‌دهند، مطرح و تصميم متخذه معتبر خواهد بود.

وي گفت: در صورت پرداخت‌نشدن عوارض متعلقه، مالك در هر سال مشمول دريافت عوارض مزبور در سال‌هاي بعد و به نرخ روز خواهد بود. اگر مالكان واحدهاي مسكوني خالي خود را با مصوبه شوراي شهر تهران تطبيق ندهند در بررسي‌هاي آينده، اهرم فشار بيشتري را براي آنان تحميل خواهيم كرد، تا اين واحدها را خالي نگه ندارند، البته اين موضوع در شوراي شهر تهران پس از بررسي‌هاي لا‌زم انجام مي‌شود.

عوارض به جای مالیات
پیش از این سازمان امور مالیاتی نیز از جمله دستگاه‌هایی بود که با اجرای این طرح موافق بود، اما حال باید دید با پاپس کشیدن دولت از گرفتن مالیات از واحدهای مسکونی خالی و موکول شدن اخذ مالیات از این واحدها به دریافت عوارض شهرداری همچنان این سازمان به دنبال اجرای آن خواهد بود یا نه؟

به نظر می‌رسد این تصمیم بیش از آن که موجب عرضه بیشتر واحدهای خالی به بازار شود، عاملی برای کسب درآمد بیشتر برای شهرداری است و دارندگان این واحدهای خالی در زمان عرضه ملک خود به بازار جریمه‌ها و عوارض انباشت شده را با افزایش قیمت واحد مسکونی و ملک خود جبران خواهند کرد که این موضوع خود عاملی دیگر برای افزایش چندباره قیمت مسکن و اجاره بها در تهران خواهد بود.

البته سخنگوي شوراي شهر تهران با بيان اينكه از محل اخذ عوارض واحدهاي مسكوني، تجاري و اداري خالي، رديف درآمدي براي شهرداري تهران لحاظ شده است، به ایسنا می‌گوید: شهرداري به هيچ‌عنوان از محل اخذ عوارض از واحدهاي مسكوني خالي به دنبال كسب درآمد نيست و مبلغ تعيين‌شده نيز رقم قابل توجهي نیست و اين اقدام براي جلوگيري از خالي نگهداشتن واحدهاست.

اما تلاش دولت، مجلس، شورا و شهرداری برای کاهش قیمت مسکن بدون توجه به عوامل اصلی این رشد قیمتی یعنی هجوم نقدینگی سرگردان به این بازار، ناتوانی دیگر بازارها برای جذب سرمایه‌ها، رشد قیمت عوامل تولید وهزینه مواد اولیه تولید مسکن و ساختمان راه به جایی نخواهد برد.

کما اینکه محمدحسین جبلی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک شهرستان شمیرانات می‌گوید: «دریافت عوارض از واحدها و مجتمع‌های خالی، راهکار کاهش قیمت مسکن نیست.»