این‌بار کسی نمی‌فروشد!

اردوان روزبه

گزارش را از «اینجا» بشنوید

اینک مردم با مشکلی تازه روبه‌رو هستند: رکود بازار مسکن. اما این بار موضوع کمی فرق می‌کند. سازندگان و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن چندان رغبتی به فروش ندارند. علی‌رغم این‌که بازار تشنه خرید مسکن با متراژ پایین و قیمت‌های مناسب است، هیچ‌یک از فروشندگان با توجه به تغییر هزینه‌های ساخت و ساز، دریافت مجوزها، هزینه خلافی در شهرداری و آبونمان‌های برق، آب و گاز و غیره در چند ماه گذشته که با رشدی سریع رو به افزایش گذاشته است، آمادگی فروش ندارند.

موارد این گرانی علاوه بر رشد نزدیک به ۱۵۰ درصدی زمین است. با این حال هنوز بسیاری از مردم علی‌رغم کاهش ارزش نقدینگی‌شان به دنبال خرید آپارتما‌ن‌های کوچک و یا «چند سال ساخت» هستند که فروشندگان با توجه به روشن نبودن بازار آتی و نرخ مصالح و غیره رغبتی به فروش هم نشان نمی‌دهند. از سویی ساخت و سازهای جدید نیز، چون با نرخ‌های تازه محاسبه می‌شود، تا ۲.۵ برابر نرخ قبلی برآورد شده، که این از بضاعت مردم خارج است و باعث می‌شود خریداران به سوی این دسته املاک و مستغلات نروند.

اگرچه برخی از کارشناسان تشدید افت شاخص‌ها در بورس اوراق بهادار تهران را هم‌زمان با افزایش احتمال اعمال تحریم‌های اقتصادی علیه ایران، دلیل بر رشد سرمایه‌گذاری در مسکن می‌دانستند، لیکن به نظر می‌رسد در شرایط فعلی با توجه به نکاتی که اشاره شد، این امر نیز محقق نگردیده تا موجب رونق در بازار مسکن و ایجاد فرآیند مناسب در جهت امکان خرید اقشار متوسط جامعه محسوب شود.

با یک کارشناس مسکن در همین زمینه صحبت کردم: وحید اصفهانی؛ او می‌گفت:
«مردم توانایی خرید مسکن با قیمت کم را دارند و هنوز مشتری برای این تیپ آپارتمان‌ها وجود دارد. علی‌رغم عدم توازن عرضه و تقاضا، همچنان دنبال هستند که بخرند؛ اما به اندازه‌ای که توانایی خرید را دارند. ولی امروز فروشنده‌ها، فروشنده نیستند. ساخت و سازهای جدید هم که با هزینه‌های بالاست، با نرخ‌های جدید و یا به اصطلاح گرانی‌ خلافی‌ شهرداری، که دیگر سر به فلک می‌کشد و مردم دستشان به آن‌ها نمی‌رسد. از طرفی فروشندگان هم از قیمت تمام شده ارزان‌تر نمی‌دهند. در نتیجه خرید و فروش وجود دارد.»

از این کارشناس خواستم قیمت قدیم، قیمت جدید را بیشتر روشن کند و بگوید این دو با چه تعبیری به وجود آمده است. او اشاره کرد:
«قیمت قدیم، منظور ساختمانی‌هایی است که مالکينش زمین آن را با قیمت سال قبل خریده و ساختمانی را در آن ساخته است. ساخت این ساختمان تقریباْ دو سال طول می‌کشد. لذا بسیاری از هزینه‌های آن بر اساس نرخ دو سال پیش است که می‌شود نرخ قدیم. اما امسال یک موج گرانی زمین، مصالح ساختمانی و جرائم شهرداری داشتیم.

این‌ها از شهریور پارسال تا اوایل تابستان، روی ساخت و ساز خیلی اثر گذاشته است. یعنی ساختمان‌هایی که از این به بعد آماده می‌شود با این قیمت‌های بعد از موج گرانی زمین و مصالح و شهرداری خواهد آمد. به هر حال با این شرایط بازار راکد است. نه این که مصرف‌کننده نمی‌آید دنبالش و بازار راکد است مانند چند سال پیش؛ بلکه بعد از گرانی، رکودی وجود دارد که هم خریدار، ملک گران نمی‌خرد و هم فروشنده تمایل ندارد. هنوز نیاز فروشندگان هم به آن حد نرسیده که زیر قیمت بفروشند. آن‌ها بیشتر از عدم امکان جایگزینی سرمایه نگران هستند.»

اما گروهی از کارشناسان یکی از دلایل عمده گرانی مسکن را وام‌های بی‌برنامه و بدون هدف این بازار می‌دانند. این وام‌ها باعث شده است تا نرخ مسکن به یک‌باره افزایش یابد. وزیر اطلاعات چندی پیش برخی از بانک‌های خصوصی را در افزایش قیمت آن مقصر دانست؛ اما بسیاری هم فقط بانک‌های خصوصی را باعث این رشد نمی‌بینند. افزایش بهای دریافت اشتراک آب و برق و گاز و سایر خدمات با نزدیک به حدود ۲۰۰ درصد، همچنین تغییر هزینه‌های دریافت پروانه‌ی ساختمانی و نرخ خلافی در ساخت تا چندین برابر نیز از سایر دلایل محسوب می‌شود.

محمد خرم، مدیر یک بنگاه املاک می‌گوید: «الان خرید و فروش‌ها صفر است.»او دلیل‌اش را نبود توان خرید در بین مردم می‌داند. خرم اشاره می‌کند: «رشد قیمت صد درصد! دقیقاْ صد درصد! پارسال هر چه بوده، امسال دوبله شده است. یعنی صد تومان، دویست تومان شده است ...» به نظر این مدیر املاک، در صنف آن‌ها بعید است در ماه گذشته، کسی قرارداد خرید و فروشی را تنظیم کرده باشد.

او نیز یکی از دلایل مهم افزایش قیمت را وام‌های بی‌رویه می‌داند: «...شاید ۵۰ درصد گرانی بازار، مقصرش همین بانک‌ها بودند. وام‌ها را با سود‌‌‌های کلان به مردم دادند. مردم هم شروع کردند به خانه خریدن که با محاسبه سود، برایشان تا دو برابر تمام می‌شد. امروز هم مردم جرأت نمی‌کنند از بانک‌ها پول بگیرند. اما دیگر قیمت در بازار قیمت قدیم نیست. کسی که می‌خواست یک آپارتمان بخرد صد تومان، حالا همان را باید بخرد دویست تومان.»

اما این رکود در بازار اجاره خانه دیده نمی‌شود و به عکس با رکود خرید و فروش منزل در ایران، اجاره خانه با رشدی فزاینده روبه‌رو شده است. اینک در يک محله‌ی متوسط در تهران، اجاره‌ی یک آپارتمان ۶۰ متری، حدود ۳۰۰ هزار تومان اجاره و پنج میلیون تومان رهن است که این مبلغ با معادل سال گذشته تفاوت فاحشی دارد. به نظر می‌رسد یکی از دلایل افزایش اجاره‌بها نیز، همین رکود بازار در خرید و فروش مسکن باشد.

در چنین شرایطی اینک هستند کسانی که با فروش مسکن خود در چند ماه پیش، توان خرید همان مسکن را هم ندارند و با توجه به سودهای بسیار بالای بانک‌ها و پرداخت‌های ماهیانه‌ی سنگین، امکان دریافت وام نیز وجود ندارد و هر روز توان خرید آن‌ها کاهش می‌یابد. آرزو مینایی یک خریدار منزل است. او جزو همان دسته‌ای محسوب می‌شود که با فروش منزل خود، اینک نمی‌تواند خرید مناسبی داشته باشد. مینایی می‌گوید:
«مثلاْ من رفتم پردیس خانه بخرم. آنجا هیچ کسی فروشنده نبود؛ چون قیمت خانه پایین است. ضمن این که اصل قیمت‌اش از امسال تا پارسال دو برابر هم شده. در تهران هم همین وضع است. خانه‌های کوچک به خاطر این‌که نرخ و قیمت‌شان مناسب‌تر است، خریدارهایش زیاد‌ند و فروشنده‌هایش کم‌؛ اگر وجود داشته باشد خیلی زود فروش می‌رود شاید از صبح تا شب نکشد.»

آرزو از این‌که بتواند دستکم چیزی را شبیه آپارتمانی که فروخته است، بخرد، ناامید شده. ادامه می‌دهد:
«آن خانه‌ای که من ۷۳ میلیون فروختم، خریدار یک چیزی حدود دو هفته بعد فروخت ۸۰ میلیون تومان و آن کسی که ۸۰ تومان خریده، فکر می‌کنم دو هفته بعدش فروخت ۸۶‌ میلیون تومان.»

او خود، این آپارتمان ۵۶ متری را در سال ۷۸، یازده میلیون تومان خریده بوده و در سال ۸۶، ۷۳ میلیون تومان فروخته است. به این معنا که در ظرف هشت سال، ۶۰۰ درصد رشد داشته است.

به نقل از سایت «آفتاب» رییس کانون مشاوران املاک و مسکن می‌گوید: «در شرایط فعلی با توجه به گرانی شدید، بازار مسکن دچار رکود شده است.» مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی «آفتاب»‌ در بیان این علت افزایش قیمت گفته است: «گرانی مسکن عوامل متعددی دارد که مهم‌ترین آن خروج سرمایه‌ها از بانک‌ها و بورس به دلیل ناکارآمدی بازار سهام و هجوم آن به سمت بازار مسکن است.»

و همچنین به افزایش قیمت مصالح ساختمانی اشاره کرده و افزوده است: «بالا رفتن قیمت سیمان و آهن باعث شده است تا قیمت تمام شده‌ی ساخت مسکن افزایش یابد. از سوی دیگر فعالیت برخی از ارگان‌ها در این بازار و استفاده‌ی آنان از شرایط آشفته،‌ عامل دیگری برای گرانی مسکن شده است.» به اعتقاد قلی‌خسروی، مطبوعات نیز با طرح مطالبی درباره‌ی گرانی حدود پنج درصد در افزایش روانی قیمت مسکن نقش داشته‌اند.

به هر حال، سؤال این است که آیا ممکن است با عزم جمعی و همگانی بین دولت و مردم، روزی مسکن از شکل کالایی سرمایه‌ای خارج و به‌عنوان امکان خدماتی جامعه در اختیار همه‌ اقشار قرار گیرد؟ به نظر می‌رسد آینده باید پاسخگوی آن باشد!