ریشه‌های بحران مسکن در آمریکا

پانته‌آ بهرامی

بحران اقتصادی‌ای که سال گذشته دنیا را لرزاند، یکی از شدیدترین بحران‌ها پس از بحران بزرگ اقتصادی سال ۱۹۲۹ به شمار می‌آید.

یکی از پیامدهای این بحران، گریبان‌گیر مردم عادی در آمریکا شده است: قیمت خانه‌ها سقوط کرده است و بسیاری نمی‌توانند وام‌های مسکن خود را بازپرداخت کنند. چرا که وام‌های بازپرداختی بسیار بیشتر از قیمت خانه‌ها شده است.

به نوشته‌ی مجله‌ی تایم، ۱۱ میلیون صاحب‌خانه با این مشکل روبه‌رو هستند. طبق داده‌های این مجله در سپتامبر سال ۲۰۱۰، قبل از اوج گرفتن بحران، رکورد صاحبان خانه در این کشور به رقم بی‌سابقه‌ی ۶۹/۲ درصد رسیده بود که اکنون افت دو درصدی را نشان می‌دهد و درحال حاضر به ۶۶/۹ درصد رسیده است.

این در حالی است که در یکی از ثروتمندترین کشورهای دنیا، یعنی سوییس، فقط حدود ۳۵ درصد مردم صاحب خانه هستند و بقیه کرایه نشینند. در آلمان که یکی از قوی‌ترین اقتصادهای جهان را داراست تنها حدود ۵۶ درصد مردم صاحب‌خانه هستند و اسپانیا با ۸۹ درصد در صدر جدول قرار دارد.

بسیاری از سیاستمداران آمریکا مردم را تشویق به این می‌کنند که صاحب خانه شوند. فرانکلین روزولت معتقد بود کشوری که مردم صاحب خانه‌های خویش هستند، غیر قابل اشغال است. سیاست دولت مبنی بر مالکیت خانه استوار بود؛ چراکه صاحبان خانه، ثبات مالی و اجتماعی دارند و بچه‌های‌شان در مدارس موفق‌ترند.

برای حدود کمتر از یک قرن، سیاست، فرهنگ و صنعت با هم در ایده‌ی خرید خانه در این کشور متحد شدند. دولت کلینتون زمینه‌ی ایجاد هشت میلیون خانه و دولت بوش پنج میلیون را فراهم آورد.

علت بحران

کارشناسان اقتصادی دلایل مختلفی ازجمله رشد کاذب قیمت مسکن در آمریکا، راکد شدن بازار بورس سهام و زیاده خواهی بانک‌ها را از علل بحران می‌دانند.

فرناز چاوشی، فارغ‌التحصیل مدیریت است و مدتی نیز در بانک جهانی مشغول به کار بوده است. وی بر این باور است که ازجمله دیگر علل بحران، پایین نگه داشتن نرخ بهره برای مدت طولانی توسط بانک مرکزی آمریکا است.

وی علاوه بر آن عدم قوانین سخت‌گیرانه برای بانک‌ها را از سوی بانک مرکزی از دیگر علل بحران می‌داند و ادامه می‌دهد: «به نظر من یکی از مهمترین علت بحران نه تنها بانک‌ها، بلکه بانک مرکزی آمریکاست که بهره‌ها را به مدت طولانی پایین نگه داشت. چون بهره‌ پایین بود، بانک‌ها می‌توانستد وام بفروشند.

کارشناسان اقتصادی دلایل مختلفی ازجمله رشد کاذب قیمت مسکن در آمریکا، راکد شدن بازار بورس سهام و زیاده خواهی بانک‌ها را از علل بحران می‌دانند

بنابراین مردم با یک مبلغی می‌توانستند خانه بخرند و این اتفاق بیش از حد تکرار شد. در سال‌های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ هروقت بهره پایین می‌آمد قیمت‌ها بالا می‌رفتند. این یک قانون اقتصادی است ولی در ۱۰، ۱۵ سال اخیر در اروپا و آمریکا بهره پایین بود، ولی قیمت‌ها بالا نمی‌رفت. علتش رشد اقتصادی کشورهایی مثل چین و هند بود که با قیمت ارزان کالایی را تولید می‌کردند و می‌فروختند.

مردم در آمریکا با گرفتن قرض از بانک‌ها، کالاهای ارزان چین یا هند را با قیمت‌های پایین می‌خریدند. علت دیگر عدم تورم در این دوران، پایین بودن قیمت انرژی و قیمت نفت بود.

بحران قبلی که در امریکا حدود ۱۰ سال پیش اتفاق افتاد، رشد بادکنکی سهام‌های شرکت‌های اینترنتی بود که قیمت سهام پایین آمد. بانک مرکزی آمریکا برای اینکه بحران را کنترل کند، بهره را پایین آورد. چون وقتی بهره پایین است مردم پول را در بانک نمی‌گذارند و خرج می‌کنند. از آنجا که بهره پایین بود مردم شروع به گرفتن وام کردند.

وام‌ها خیلی راحت داده می‌شدند. بانک‌ها دیگر دقت نمی‌کردند که افراد، توانایی بازپرداخت این وام‌ها را دارند یا نه. برای بانک‌ها فقط مهم بود که وام بدهند و پول در بیاورند. مشکل از آنجا شروع شد که دادن این وام‌ها قیمت خانه‌ها را به طور بادکنکی بالا برد و بعد از مدتی مردم نمی‌توانستند وام‌ها را بازپراخت کنند.»

رویای آمریکایی

داشتن خانه همواره در آمریکا یک شرایط عادی نبوده است. به عنوان نمونه، پیامدهای بحران‌های اقتصادی قبل از جنگ اول جهانی، رقم افراد صاحب خانه را به زیر ۴۵ درصد رساند.

درپی این بحران، دولت درصدد برآمد تا رویای خانه‌دارشدن آمریکایی‌ها را به تحقق برساند. این کار با تاسیس موسسه‌ی «فانی‌می» عملی شد. دادن نوعی وام مسکن با بازپرداختی به مدت سی‌سال با نرخ بهره‌ی ثابت، برخلاف وام‌های کوتاه مدت که تا آن زمان رایج بود، انقلابی محسوب می‌شد و در زمانی که ۲۵ درصد مردم بیکاربودند، شروعی هوشمندانه برای چرخش اقتصادی بود.

«فانی‌می» Fannie Mae در سال ۱۹۳۸ به عنوان بخشی از برنامه‌ی فرانکلین روزولت شکل گرفت که به دنبال بحران اقتصادی بزرگ، سرمایه‌گذاران را برای سرمایه‌گذاری در مسکن تشویق کرد. این موسسه تشکیل شد تا به بانک‌های محلی با تضمین‌های دولت فدرال، پول قرض بدهد. بانک‌ها با شرایط خاصی این وام‌های مسکن را در اختیار متقاضیان قرار می‌دادند. هدف دولت فدرال آمریکا بالا بردن میزان خانه‌های قابل خرید برای مردم بود.

در ابتدا موسسه‌ی «فانی‌می» مانند وام و پس‌انداز ملی عمل می‌کرد و به بانک‌های محلی، اجازه‌ی نرخ بهره‌ی پایین بر وام‌های مسکن را می‌داد به نفع افرادی که می‌خواستند صاحب خانه شوند. این موضوع منجر به گسترش آن چیزی شد که به وام مسکن ثانوی مشهور است.

در چنین بازاری، موسساتی مانند «فانی‌می»، قادر به قرض کردن پول از سرمایه‌گذاران خارجی با بهره‌ی پایین بودند به خاطر حمایت مالی‌ای که از سوی دولت آمریکا صورت می‌گرفت. پدیده‌ی یاد شده به این موسسه امکان داد تا نرخ بهره‌ی ثابت وام مسکن به علاوه‌ی پیش پرداخت پایین را به خریداران خانه عرضه کند. سود موسسه‌ی «فانی‌می» از تفاوت بین نرخ بهره‌ی خریداران خانه با سرمایه‌گذاران خارجی حاصل می‌شد. باید توجه داشت که این موسسه به بانک‌ها وام می‌دهد و بانک‌ها این وام را دراختیار مردم می‌گذارند.

برای ۳۰‌ سال بازار وام مسکن ثانوی در انحصار فانی می ‌بود. در سال ۱۹۶۸ فشار جنگ ویتنام، لیندن جانسون رییس‌جمهور آمریکا را وادار کرد که «فانی‌می» را خصوصی کند برای آنکه بتواند آن را از بودجه‌ی ملی حذف کند. برای جلوگیری از انحصار بازار وام مسکن ثانوی، موسسه‌ی دیگری به نام «فردی مک» در سال ۱۹۷۰ Freddie Mac متولد شد. این دو موسسه کننرل حدود ۹۰ درصد از بازار مسکن ثانوی آمریکا را در سال ۲۰۰۳ در دست داشتند.

این دو تنها شرکت‌هایی هستند که مجبور نیستند افکار عمومی را درجریان مشکلات مالی خود قراردهند.

در آمریکا کمی بیش از ۶۴ میلیون وام مسکن به ارزش به طور متوسط ۲۵۰ هزار دلار وجود دارد که به عقیده‌ی برخی از کارشناسان نیمی از آن در اختیار این دو موسسه‌ی بزرگ قرار دارد.

پس از بحران اقتصادی سال گذشته برای برون‌رفت از بحران در کنار ضمانت‌ها، باتک مرکزی ۱/۲ تریلون از وام‌های مسکن تضمینی و جمعی هر دو موسسه فانی‌می و فردی را خریداری کرده، دپارتمان خزانه‌داری نیز ۲۲۰ بلیون از وام‌های تضمین‌دار را خریداری کرده است. در مجموع این دو موسسه ۱/۵ تریلیون دلار از حمایت دولت فدرال برخوردار شدند.

با اینکه هردوی این موسسه خصوصی هستند دولت برای جلوگیری از سقوط سیستم مجبور به مداخله شد. به‌هرحال لابی‌ها و یا گروه‌های فشار در آمریکا همواره مانع از دخالت دولت بر اقتصاد هستند.

نقش دولت در اقتصاد آمریکا

فرناز چاوشی، کارشناس اقتصادی نقش دولت را در آینده‌ی اقتصاد آمریکا اینگونه ترسیم می‌کند: «در آمریکا همواره سیاست بر عدم دخالت دولت بر اقتصاد بوده است، ولی اکنون مشاهده می‌شود اگر شرکت‌ها فقط به منافع خود بیاندیشند بحرانی به وجود می‌آید که نه تنها شرکت‌ها بلکه کل اقتصاد را در هم می‌ریزد. به این دلیل اوباما و حزب دمکرات در آمریکا قصد کنترل بیشتر و گذاشتن قوانین سخت‌گیرانه برای بانک دارند.

درست که بعضی ورشکست شدند و بانک‌های دیگر آن را خریدند، اما واقعیت آن است که بانک‌ها خیلی صدمه ندیدند. مدیریت این بانک‌ها که مقصر بودند، دوباره درآمدها و پاداش‌های بزرگ دریافت می‌کنند.

صدمه‌ی اصلی را مردم عادی خوردند که وام و قرض‌های زیادی گرفته‌اند. چون بانک‌ها به آنها وام می‌دادند و باید روزی آن را پس بدهند. آنها به خاطر بحران اقتصادی، شغل‌شان را ازدست داده‌اند و درآمد خوبی ندارند. در آمریکا نرخ بیکاری حدود ده‌درصد و در مناطقی ۲۰ درصد است.

شرکت‌های بزرگ می‌توانند با لابی‌گری و ایجاد گروه‌های فشار جلوی قوانین سخت‌گیرانه در دولت را بگیرند. به‌ویژه گروه‌های فشار در حزب جمهوری‌خواهان و رسانه‌ها نفوذ دارند. دوباره اکنون این تمایل در آمریکا که دولت نباید در اقتصاد دخالت و کنترل کند، افزایش یافته است.»